Ratgeber für Verkäufer
Bodenrichtwert verstehen: was er aussagt
Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 12.10.2026
Der Bodenrichtwert ist die einzige amtliche Zahl zum Immobilienwert, die jeder
kostenlos abrufen kann. Entsprechend häufig wird mit ihm gerechnet — und entsprechend häufig
falsch.
Was der Bodenrichtwert ist
Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter, bezogen auf eine
Bodenrichtwertzone und ein bestimmtes Grundstück mit definierten Eigenschaften. Ermittelt wird er
von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung, also aus tatsächlichen Verkäufen.
Veröffentlicht wird er in der Regel alle zwei Jahre.
Für Rheinland-Pfalz sind die Werte über das Geoportal des Landes einsehbar, für das Saarland
über den Gutachterausschuss beim Landesamt für Vermessung.
Die vier häufigsten Fehlschlüsse
- „Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ist der Wert meines Grundstücks.“
Nur dann, wenn Ihr Grundstück dem Richtwertgrundstück entspricht — in Zuschnitt, Größe,
Erschließungszustand und zulässiger Bebauung. Ein schmales Handtuchgrundstück und ein quadratisches
Baugrundstück in derselben Zone haben nicht denselben Quadratmeterwert. - „Das Haus kommt einfach dazu.“ Der Bodenrichtwert sagt nichts über Gebäude.
Bei einem älteren Haus auf teurem Boden kann der Gebäudeanteil sogar negativ wirken, wenn ein
Abriss eingerechnet werden muss. - „Der Wert ist aktuell.“ Bodenrichtwerte haben einen Stichtag und werden
alle zwei Jahre fortgeschrieben. In bewegten Marktphasen sind sie der Entwicklung hinterher. - „In der Nachbarzone ist er höher, also ist meiner zu niedrig.“ Zonengrenzen
verlaufen nicht zufällig. Sie bilden reale Unterschiede ab — Lärm, Hanglage, Erschließung,
Ortsrandlage.
Wo der Bodenrichtwert sehr wohl zählt
- Bei unbebauten Grundstücken ist er der wichtigste Anhaltspunkt — korrigiert um
Zuschnitt, Erschließung und das, was der Bebauungsplan zulässt. - Im Sachwertverfahren geht der Bodenwert als eigene Position ein.
- Im Ertragswertverfahren wird über den Bodenwert die Bodenwertverzinsung
berechnet. - Beim Finanzamt spielt er in der Bedarfsbewertung eine Rolle.
Er ist also ein unverzichtbarer Baustein — nur eben kein Ergebnis.
Ein Rechenbeispiel, das oft danebengeht
Zwei Grundstücke in derselben Zone, beide 800 Quadratmeter. Das eine ist 20 Meter breit und
bebaubar. Das andere ist 8 Meter breit, 100 Meter tief, und der hintere Teil liegt im Außenbereich.
Der Bodenrichtwert ist für beide identisch. Der erzielbare Preis unterscheidet sich erheblich —
beim zweiten Grundstück ist ein Großteil der Fläche nicht bebaubar und damit vor allem
Pflegeaufwand.
Genau solche Unterschiede sind der Grund, warum eine Bewertung nicht aus einer Tabelle kommen
kann.
Wie wir damit arbeiten
Wir ziehen den Bodenrichtwert heran, prüfen aber, ob Ihr Grundstück dem Richtwertgrundstück
überhaupt entspricht, und korrigieren, wo es nötig ist. Anschließend ordnen wir das Gesamtobjekt
über tatsächliche Abschlüsse in Ihrem Ort ein.
Kostenlose Werteinordnung anfragen oder nachsehen, was den Wert
in Ihrem Ort besonders beeinflusst.
Immobilienbewertung in Ihrem Ort
Was den Wert vor Ort bestimmt, steht auf der jeweiligen Ortsseite — kostenfreie Einordnung überall im Gebiet: