Ratgeber für Verkäufer
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung
Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 12.10.2026
Wenn zwei Bewertungen derselben Immobilie weit auseinanderliegen, liegt das
selten an schlechter Arbeit. Meist wurde schlicht unterschiedlich gerechnet. Die
Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, und welches passt,
entscheidet sich am Objekt.
Das Vergleichswertverfahren
Der Regelfall bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und
Eigentumswohnungen. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise
vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage — nicht Angebotspreise aus Portalen.
Dieser Unterschied ist der wichtigste Satz dieses Beitrags. Ein Haus, das seit acht Monaten für
420.000 Euro inseriert ist, beweist nur eines: dass es für 420.000 Euro niemand kauft. Die Preise,
die zählen, stehen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Abweichungen zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt werden über Zu- und Abschläge
berücksichtigt: Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Grundstück, energetischer Standard, Lage innerhalb
des Ortes.
Das Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Hier zählt nicht, was das Haus gekostet hat,
sondern was es erwirtschaftet. Gerechnet wird in Schritten:
- Jahresrohertrag — die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Nachhaltig
heißt: nicht die Spitzenmiete eines Einzelfalls. - Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Sie
werden abgezogen. - Bodenwertverzinsung — der Ertragsanteil, der auf den Grund und Boden entfällt,
wird herausgerechnet. - Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz — daraus ergibt sich der
Vervielfältiger, mit dem der Gebäudeertragswert bestimmt wird.
Der Liegenschaftszinssatz kommt vom örtlichen Gutachterausschuss und unterscheidet sich je nach
Objektart und Region erheblich. Mit einem falschen Zinssatz wird das Ergebnis beliebig.
Das Sachwertverfahren
Wenn Vergleichsfälle fehlen und kein Ertrag im Vordergrund steht — etwa bei einem besonderen
Objekt, einem Haus in sehr dünn besiedelter Lage oder einer Sonderimmobilie. Gerechnet wird über
die Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Am Ende
steht ein Marktanpassungsfaktor, der den rechnerischen Wert an die tatsächliche Marktlage
angleicht.
Ohne diesen Faktor liefert das Sachwertverfahren Zahlen, die mit erzielbaren Preisen wenig zu
tun haben. Das ist der häufigste Fehler in Laienrechnungen.
Welches Verfahren gilt für Ihre Immobilie?
| Objekt | In der Regel |
|---|---|
| Einfamilienhaus, Reihenhaus, Eigentumswohnung (selbst genutzt) | Vergleichswert |
| Vermietete Wohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbe | Ertragswert |
| Besondere Objekte, fehlende Vergleichsfälle | Sachwert |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über den Bodenwert |
In der Praxis wird häufig mehr als ein Verfahren gerechnet und das Ergebnis gegeneinander
geprüft. Eine vermietete Eigentumswohnung etwa hat einen Vergleichswert und einen
Ertragswert — und welcher von beiden höher liegt, entscheidet darüber, ob man besser an einen
Selbstnutzer oder an einen Anleger verkauft.
Was das für Sie bedeutet
Fragen Sie bei jeder Bewertung, nach welchem Verfahren gerechnet wurde und woher die
Vergleichswerte stammen. Wer darauf keine klare Antwort gibt, hat geschätzt.
Unsere Einordnung nennt beides. Kostenlos anfragen oder zuerst
nachlesen, wie der Markt in Ihrem Ort aussieht.
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Was den Wert vor Ort bestimmt, steht auf der jeweiligen Ortsseite — kostenfreie Einordnung überall im Gebiet: