Ratgeber für Verkäufer
Erbengemeinschaft: Immobilie bewerten
Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 12.10.2026
Eine geerbte Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam. Verkaufen, vermieten,
auszahlen — nichts davon geht ohne Einigung. Und fast jede Einigung beginnt mit derselben Frage:
Was ist das Haus eigentlich wert?
Warum die Zahl so häufig zum Streitpunkt wird
Weil die Beteiligten unterschiedliche Interessen haben, ohne sich dessen immer bewusst zu sein.
Wer das Haus übernehmen und die Geschwister auszahlen will, hofft auf einen niedrigen Wert. Wer
ausgezahlt wird, hofft auf einen hohen. Beide Seiten finden Argumente — und beide meinen es
ehrlich.
Deshalb hilft es wenig, wenn einer der Miterben „mal jemanden gefragt“ hat. Es braucht eine
Einordnung, die alle nachvollziehen können, weil die Herleitung offenliegt.
Was vor der Bewertung geklärt sein muss
- Erbnachweis — Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Ohne ihn lässt sich das Grundbuch nicht berichtigen und nichts verkaufen. - Grundbuchauszug — aktuell. Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und Grundschulden
stehen dort, und jedes davon verändert den Wert. - Bestehende Belastungen — eine eingetragene Grundschuld ist nicht
gleichbedeutend mit einer offenen Schuld, aber sie muss geklärt werden. - Wer wohnt im Haus? Ein Mietverhältnis, ein lebenslanges Wohnrecht oder ein
mietfrei wohnender Angehöriger — alles drei verändert die Bewertung erheblich.
Welcher Stichtag gilt
Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag. Für die Auseinandersetzung
unter den Miterben zählt in der Regel der Wert zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung — also heute.
Diese beiden Werte können deutlich auseinanderliegen, wenn zwischen Erbfall und Einigung Jahre
vergehen. Wer das nicht trennt, rechnet aneinander vorbei.
Drei Wege aus der Erbengemeinschaft
- Verkauf und Teilung des Erlöses. Der klarste Weg. Alle bekommen ihren Anteil,
niemand muss den anderen glauben, was das Haus wert ist — der Markt entscheidet. - Ein Miterbe übernimmt und zahlt aus. Hier entscheidet die Bewertung
unmittelbar über Geld. Deshalb sollte sie von jemandem kommen, der keinem der Beteiligten
nähersteht. - Teilungsversteigerung. Der letzte Ausweg, wenn keine Einigung gelingt.
Erfahrungsgemäß der Weg mit dem schlechtesten Ergebnis für alle — Versteigerungserlöse liegen
regelmäßig unter dem freien Verkaufspreis.
Was wir tun und was nicht
Wir ermitteln den Wert und erklären ihn allen Miterben in verständlicher Form — auf Wunsch in
einem gemeinsamen Termin, damit niemand das Gefühl hat, etwas nicht erfahren zu haben. Entscheiden
Sie sich für einen Verkauf, übernehmen wir ihn.
Rechtsfragen beantworten wir nicht. Wer welchen Anteil hat, wie eine
Auseinandersetzungsvereinbarung aussieht und welche steuerlichen Folgen welche Variante hat —
das gehört zu Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater, und dort gehört es auch hin.
Der häufigste Fehler: warten
Ein leerstehendes Haus kostet Geld und verliert Substanz. Heizung aus, Keller feucht, Garten
verwildert, nach zwei Jahren sieht man es dem Objekt an. Gleichzeitig laufen Grundsteuer,
Versicherung und oft noch eine Finanzierung weiter. Wer früh klärt, was die Immobilie wert ist,
entscheidet in Ruhe statt unter Druck.
Kostenlose Werteinordnung anfragen — unverbindlich und ohne
Vorkosten. Wie der Markt in Ihrem Ort aussieht, steht auf den
Seiten zu den einzelnen Orten.
Immobilienbewertung in Ihrem Ort
Was den Wert vor Ort bestimmt, steht auf der jeweiligen Ortsseite — kostenfreie Einordnung überall im Gebiet: