Ratgeber für Verkäufer
Verkehrswertgutachten: Kosten und wann es nötig ist
Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 12.10.2026
Wer den Wert seiner Immobilie wissen will, stößt schnell auf zwei sehr
unterschiedliche Dinge, die beide „Bewertung“ heißen: die Markteinschätzung eines Maklers und das
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Zwischen beiden liegt ein vierstelliger
Betrag. Hier steht, wann sich welcher Weg lohnt.
Was ein Verkehrswertgutachten ist
Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch definiert: der Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre — ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder
persönlicher Verhältnisse. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt diesen Wert nach den Regeln der
Immobilienwertermittlungsverordnung und dokumentiert jeden Rechenschritt nachvollziehbar.
Erstellt wird es von einem öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen. Diese Bestellung nimmt die Industrie- und Handelskammer vor. Nur solche
Gutachten haben vor Gericht und beim Finanzamt die volle Beweiskraft.
Was es kostet
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt für Wertgutachten nicht mehr verbindlich,
die Preise sind frei vereinbar. In der Praxis liegen sie für ein Wohnhaus im mittleren vierstelligen
Bereich, bei einfachen Objekten darunter, bei Gewerbe oder Sonderimmobilien deutlich darüber.
Ein Kurzgutachten ist günstiger, hat aber nicht dieselbe Verwendbarkeit.
Dazu kommt Zeit: Vier bis acht Wochen sind üblich, je nach Auslastung und Objekt.
Wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen
- Gerichtsverfahren — bei streitiger Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich
oder Zwangsversteigerung verlangt das Gericht ein Gutachten, oft von einem selbst bestellten
Sachverständigen. - Finanzamt — wenn Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert angreifen wollen,
brauchen Sie nach § 198 Bewertungsgesetz den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dafür ist
ein Gutachten der übliche Weg. - Streit unter Beteiligten — wenn Miterben oder Ehegatten einer Einschätzung
nicht trauen, schafft ein neutrales Gutachten die Grundlage, auf die sich alle einlassen
können.
Wann eine qualifizierte Einordnung genügt
- Sie wollen verkaufen. Für den Angebotspreis zählt nicht der juristische
Verkehrswert, sondern das, was der Markt heute zahlt. Dafür sind tatsächliche Abschlüsse
vergleichbarer Objekte aussagekräftiger als jedes Gutachten. - Sie wollen wissen, wo Sie stehen. Für die eigene Planung, den Vergleich mit
einem Angebot oder die Entscheidung, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist. - Die Beteiligten sind sich einig. Wenn in einer Erbengemeinschaft Einvernehmen
herrscht, reicht eine nachvollziehbare Einordnung, der alle zustimmen. - Die Bank fragt. Für die Beleihungsprüfung führen Banken ohnehin ihre eigene
Bewertung durch.
Unsere Einordnung — und was sie nicht ist
Wir erstellen eine kostenfreie Werteinordnung. Sie stammt von Frank Neumann, Immobilienmakler
nach § 34c GewO und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
(D1 Wohnimmobilien, D2 Gewerbeimmobilien). Sie stützt sich auf die Verfahren der
Immobilienwertermittlungsverordnung und auf tatsächlich beurkundete Kaufpreise aus der Region.
Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Wenn Ihr Fall eines
verlangt, sagen wir Ihnen das und nennen Ihnen einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen. Wir verdienen daran nichts — und genau deshalb können Sie der Auskunft
trauen.
Der günstigste Fehler ist, zuerst zu fragen
Viele Eigentümer beauftragen ein Gutachten, weil sie glauben, es brauche eines — und stellen
hinterher fest, dass für ihren Zweck eine Einordnung genügt hätte. Der umgekehrte Fall kommt
ebenfalls vor: Jemand verlässt sich auf eine Schätzung, und das Finanzamt erkennt sie nicht an.
Beides lässt sich in einem Gespräch klären. Fragen Sie die kostenlose
Einordnung an oder rufen Sie an — wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihren Fall der
richtige ist.
Immobilienbewertung in Ihrem Ort
Was den Wert vor Ort bestimmt, steht auf der jeweiligen Ortsseite — kostenfreie Einordnung überall im Gebiet: