Ratgeber für Verkäufer
Geerbte Immobilie verkaufen
Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 12.10.2026
Eine geerbte Immobilie verkauft sich nicht schwieriger als eine andere — aber der Weg dorthin ist länger, weil erst geklärt sein muss, wer überhaupt verkaufen darf.
Reihenfolge
- Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
- Erbengemeinschaft: Verkauft wird nur einstimmig. Klären Sie früh, ob alle wollen — und wer die laufenden Kosten trägt, bis verkauft ist.
- Wert ermitteln: Für die Erbschaftsteuer zählt der Verkehrswert zum Todestag. Ein zeitnaher Verkaufspreis ist dafür ein starkes Argument gegenüber dem Finanzamt.
- Unterlagen sammeln: Oft liegt bei geerbten Häusern jahrzehntealtes Material im Keller — Baupläne, Rechnungen, Genehmigungen. Das ist Gold wert.
Steuer
Wer ein geerbtes Haus verkauft, kann in die Spekulationsfrist des Erblassers geraten — sie läuft weiter, sie beginnt nicht neu. Ob und wann Steuer anfällt, klärt Ihr Steuerberater; wir weisen nur auf die Frage hin.
Häufigster Fehler
Zu lange warten. Ein leerstehendes Haus verliert schnell an Substanz, Heizkosten und Versicherung laufen weiter, und die Erbengemeinschaft wird mit der Zeit selten einiger.
Die Zehnjahresfrist und was sie beim Erbe bedeutet
Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen
Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Beim Erbe gilt eine Besonderheit: Sie treten
in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Maßgeblich ist also dessen
Anschaffungsdatum, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist
die Frist längst abgelaufen.
Eine zweite Ausnahme greift bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Wie das
in Ihrem Fall liegt, sagt Ihnen Ihr Steuerberater — wir weisen nur darauf hin, dass die Frage
gestellt gehört, bevor verkauft wird.
Erbschaftsteuer: der Wert am Todestag zählt
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert an, in der Regel über ein pauschales
Verfahren. Dieser Wert liegt häufig über dem, was tatsächlich erzielbar ist — gerade bei
Objekten mit Sanierungsstau. Nach § 198 Bewertungsgesetz können Sie einen niedrigeren gemeinen
Wert nachweisen. Dafür braucht es in der Regel ein Gutachten.
Wird die Immobilie zeitnah verkauft, kann der erzielte Kaufpreis selbst als Nachweis dienen.
Auch das ist ein Grund, früh zu klären, was realistisch ist.
Wenn mehrere erben
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam handeln. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung
verlangen, niemand kann allein verkaufen. Die häufigsten Wege sind Verkauf und Teilung des
Erlöses, Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung oder — als letzter Ausweg — die
Teilungsversteigerung, die regelmäßig das schlechteste Ergebnis bringt.
Ausführlich steht das im Beitrag
Immobilienbewertung in der
Erbengemeinschaft.
Was ein leerstehendes Haus kostet
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom- und Wassergrundgebühren laufen weiter. Dazu kommt
Substanzverlust: Ungeheizte Räume ziehen Feuchtigkeit, der Garten verwildert, und nach zwei
Jahren sieht man dem Objekt den Leerstand an. Viele Gebäudeversicherungen schränken den Schutz
bei längerem Leerstand zudem ein — ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird.
Der erste Schritt
Erbnachweis und Grundbuch klären, dann den Wert einordnen lassen. Danach entscheidet sich in
Ruhe, was der richtige Weg ist. Kostenlose Werteinordnung
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Immobilienbewertung in Ihrem Ort
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