Immobilienwert bei Erbschaft und Schenkung: was das Finanzamt rechnet — und was Sie dagegensetzen können
Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, bekommt vom Finanzamt eine Zahl mitgeliefert — und die hat mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses oft wenig zu tun. Das Finanzamt besichtigt nicht. Es bewertet nach einem typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz, mit pauschalen Ansätzen für Alter, Ausstattung und Lage. Bei einem gepflegten Neubau kann das passen. Bei dem seit Jahrzehnten unveränderten Elternhaus mit Ölheizung und Einfachverglasung liegt die Behördenzahl regelmäßig zu hoch — und mit ihr die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Dagegen hilft kein Brief mit einer Meinung, sondern nur ein Nachweis nach den Regeln des § 198 BewG. Wann der sich lohnt, wann die Freibeträge ohnehin reichen und warum Erbengemeinschaften selbst ohne Finanzamt eine belastbare Zahl brauchen — darum geht es auf dieser Seite.
Schnell-Check: Sind Sie hier richtig?
- Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen — oder planen Sie, zu Lebzeiten zu übertragen? Dann bewertet das Finanzamt — mit oder ohne Ihr Zutun. Die Frage ist nur, ob seine Zahl unwidersprochen bleibt.
- Erscheint Ihnen der Bescheid des Finanzamts zu hoch — oder erwarten Sie ihn erst noch? Der Gegenbeweis ist möglich (§ 198 BewG), aber an Form und Frist gebunden. Je früher die Bewertung vorliegt, desto mehr Wege stehen offen.
- Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, die sich über das Haus einigen muss? Auszahlung, Verkauf oder Übernahme — jede Variante beginnt mit einem Wert, den alle Miterben akzeptieren.
Einmal „Ja“ genügt — dann lohnt das Gespräch. Es kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Wie das Finanzamt bewertet — und warum das oft zu hoch ausgeht
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. BewG festgestellt: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren, ersatzweise im Sachwertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren — alles am Schreibtisch, ohne Besichtigung. Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, Feuchtigkeit im Keller, ein ungünstiger Grundriss: nichts davon fließt ein. Das Verfahren ist bewusst typisiert, damit es massenhaft funktioniert. Der Preis dafür: Im Einzelfall kann die Behördenzahl deutlich über dem liegen, was das Haus am Markt tatsächlich erzielen würde.
Der Gegenbeweis: § 198 BewG
Das Gesetz lässt den Ausweg ausdrücklich zu: Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte Wert, gilt der niedrigere Wert. Der Nachweis ist aber an die Form gebunden — anerkannt sind im Wesentlichen drei Wege:
- ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses,
- ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung,
- ein tatsächlicher Verkaufspreis, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde.
Wichtig ist die Ehrlichkeit vorab: Es muss ein vollständiges Gutachten sein — eine Kurzeinschätzung überzeugt das Finanzamt nicht. Ob sich dieser Aufwand lohnt, lässt sich aber vorher klären: Erst die kostenfreie Einordnung, ob zwischen Behördenzahl und Marktwert überhaupt eine steuerlich relevante Lücke liegt — dann die Entscheidung, ob das förmliche Gutachten beauftragt wird. So bezahlen Sie das Gutachten nur, wenn es sich rechnet.
Freibeträge und Familienheim: Nicht jeder Fall braucht den Kampf
Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder je Elternteil 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim kann an Ehegatten und — bis 200 m² Wohnfläche begünstigt — an Kinder sogar ganz steuerfrei übergehen, wenn es zehn Jahre weiter selbst bewohnt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Liegt der Wert des Nachlasses sicher unter diesen Grenzen, braucht niemand ein Gutachten gegen das Finanzamt. Aber auch das weiß man erst, wenn der Wert realistisch eingeordnet ist — und bei Schenkungen zu Lebzeiten lässt sich mit den alle zehn Jahre neu entstehenden Freibeträgen (§ 14 ErbStG) planen, statt zu reagieren.
Die Erbengemeinschaft: Eine Zahl, der alle trauen
Mehrere Erben, ein Haus — das ist die häufigste Konstellation und die konfliktreichste. Wer auszahlen will, rechnet niedrig; wer ausgezahlt wird, rechnet hoch; und das Online-Portal liefert jedem die Zahl, die er hören will. Eine neutrale, nachvollziehbar hergeleitete Bewertung ist hier keine Steuerfrage, sondern die Grundlage der Auseinandersetzung: für die Übernahme durch einen Miterben, den gemeinsamen Verkauf oder die Verteilung nach Quoten. Ohne sie bleibt nur die Teilungsversteigerung — fast immer der wirtschaftlich schlechteste Weg für alle Beteiligten.
Wenn nach dem Erben verkauft werden soll
Oft ist der Verkauf ohnehin der Plan — dann lohnt der Blick auf die Reihenfolge. Steuerlich treten Erben in die Haltefrist des Erblassers ein: Hatte er die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, bleibt der Verkaufsgewinn regelmäßig einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Und der erzielte Kaufpreis selbst kann zum stärksten Argument gegenüber dem Finanzamt werden: Ein Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr binnen Jahresfrist nach dem Stichtag gilt als Nachweis des gemeinen Werts — dann erübrigt sich das Gutachten ganz. Wert einordnen, Verkauf ordentlich führen, Steuer mit dem echten Preis korrigieren: Diese Reihenfolge spart doppelt.
Fristen, die niemand verpassen sollte
Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat — wer sie verstreichen lässt, trägt die Behördenzahl, auch wenn sie zu hoch ist. Und der Bewertungsstichtag ist immer der Todestag beziehungsweise der Tag der Schenkung: Je weiter er zurückliegt, desto aufwendiger wird die rückwirkende Bewertung. Früh anfangen kostet nichts; spät anfangen kostet Spielraum.
So läuft die Bewertung ab
- Erstgespräch. Sie schildern den Fall: Stichtag, Beteiligte, Stand beim Finanzamt. Telefonisch oder über das Formular — kostenfrei.
- Ersteinordnung. Wir ordnen ein, wo der Marktwert ungefähr liegt und ob zwischen Behördenzahl und Markt eine Lücke klafft, die den Aufwand trägt.
- Unterlagen und Ortstermin. Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Besichtigung mit Blick auf Zustand und Instandhaltungsstau — gerade das, was das Finanzamt nie sieht.
- Entscheidung. Reicht die Einordnung für die Einigung der Erben — oder braucht es das förmliche Gutachten nach § 198 BewG? Das klären wir offen, samt Vermittlung.
- Schriftliches Ergebnis. Sie erhalten die Bewertung schriftlich und begründet — als Grundlage für Erbauseinandersetzung, Steuerberater oder den nächsten Schritt Richtung Verkauf.
Was kostet das?
Die erste Werteinschätzung ist kostenfrei und unverbindlich — gerade im Erbfall ist sie der Filter, der unnötige Gutachterkosten verhindert. Für ein schriftliches Kurzgutachten oder die Vermittlung des förmlichen Gutachtens erhalten Sie vorab ein festes, transparentes Angebot, abhängig von Objekt und Fragestellung. Keine Vorkosten, keine Verpflichtung — und keine Empfehlung zum teuren Gutachten, wenn die Zahlen es nicht hergeben.
Einschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?
Drei Stufen, drei Zwecke — und wir sagen Ihnen vorher, welche Sie wirklich brauchen:
- Kostenlose Werteinschätzung — der Einstieg. Eine fundierte Einordnung, wo Ihre Immobilie steht: kostenfrei, unverbindlich, ohne Vorkosten.
- Schriftliches Kurzgutachten — die nachvollziehbar begründete Wertherleitung für Verhandlung, Einigung und Bank. Es ist nicht gerichtsfest und ersetzt kein förmliches Gutachten — das sagen wir so deutlich, weil es stimmt.
- Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — für Gericht und Finanzamt. Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt; das erstellen wir nicht selbst, sondern vermitteln es Ihnen, wenn Ihr Fall es verlangt.
Wer bewertet
Die Einordnung kommt von Frank Neumann — Immobilienmakler nach § 34c GewO und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1 Wohnimmobilien, D2 Gewerbeimmobilien), im Immobiliengeschäft entlang der A6 zwischen Saarbrücken und Grünstadt zu Hause. Bewertet wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — anhand tatsächlich beurkundeter Kaufpreise, nicht anhand von Angebotspreisen.
Häufige Fragen
Das Finanzamt hat den Wert zu hoch angesetzt — was kann ich tun?
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie binnen eines Monats Einspruch einlegen und den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Anerkannt sind ein Gutachten des Gutachterausschusses, ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen — oder ein tatsächlicher Verkauf binnen Jahresfrist. Ob sich das lohnt, klärt die kostenfreie Ersteinordnung.
Besichtigt das Finanzamt das Haus?
Nein. Der Grundbesitzwert wird nach typisierten Verfahren am Schreibtisch festgestellt. Zustand, Instandhaltungsstau und veraltete Technik fließen nicht ein — genau deshalb fällt die Behördenzahl bei älteren, unmodernisierten Häusern oft zu hoch aus.
Brauchen wir als Erbengemeinschaft überhaupt eine Bewertung, wenn keine Steuer anfällt?
Meistens ja. Auszahlung, Übernahme oder Verkauf setzen eine Zahl voraus, die alle Miterben akzeptieren. Zwei Portale und drei Meinungen ersetzen sie nicht — eine neutrale, begründete Bewertung schon. Sie ist das wirksamste Mittel gegen die Teilungsversteigerung, die fast immer alle schlechter stellt.
Welcher Stichtag gilt für die Bewertung?
Der Todestag beziehungsweise der Tag der Schenkung. Die Bewertung muss auf diesen Tag zurückrechnen — auch wenn sie erst Monate später beauftragt wird. Das ist Bewertungsarbeit mit Vergleichsdaten aus dem richtigen Zeitraum, keine Schätzung vom heutigen Markt.
Lohnt sich eine Schenkung zu Lebzeiten?
Oft ja: Die persönlichen Freibeträge — etwa 400.000 Euro je Kind und Elternteil — entstehen alle zehn Jahre neu (§ 14 ErbStG). Wer früh und in Etappen überträgt, kann auch größere Immobilienvermögen steuerfrei weitergeben. Grundlage jeder Planung ist der realistische Wert; die steuerliche Gestaltung selbst gehört zu Ihrem Steuerberater, mit dem wir gern zusammenarbeiten.
Reicht Ihre Einschätzung gegenüber dem Finanzamt?
Nein, und das sagen wir deutlich: Für den Nachweis nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus berufener Hand. Unsere Einordnung klärt vorher kostenfrei, ob sich dieser Schritt rechnet — und wenn ja, vermitteln wir ihn.
Der erste Schritt kostet nichts
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie einordnen — kostenfrei, unverbindlich und ohne Vorkosten. Nutzen Sie das Formular unten, die kostenlose Immobilienbewertung oder rufen Sie an: 06372 80 34 700. Wo wir bewerten, zeigt die Übersicht unserer Orte.