Grundsteuerwert zu hoch? Wann sich der Nachweis des niedrigeren Werts lohnt

Mit der Grundsteuerreform hat jedes Grundstück einen neuen, amtlich festgestellten Wert bekommen — ohne dass je ein Mensch vorbeigekommen wäre. Bewertet wurde nach Aktenlage: Bodenrichtwert, Baujahr, pauschalierte Mieten. Für die Masse der Fälle mag das tragen. Aber das Haus in zweiter Reihe mit Hanglage, das Objekt mit massivem Sanierungsstau, das Grundstück, dessen Bodenrichtwertzone die Realität der Straße nicht trifft — solche Fälle bezahlen seit 2025 Jahr für Jahr eine Steuer auf einen Wert, den der Markt nie bestätigen würde.

Die Rechtsprechung hat darauf reagiert, der Gesetzgeber nachgezogen: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen gemeinen Wert erheblich, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen. Die Hürde ist klar beziffert — und genau deshalb lässt sich vorab prüfen, ob Ihr Fall sie nimmt.

Schnell-Check: Sind Sie hier richtig?

• Erscheint Ihnen der festgestellte Grundsteuerwert im Bescheid deutlich zu hoch? Bauchgefühl reicht nicht, aber es ist der richtige Anlass: Ob die Abweichung die 40-Prozent-Hürde nimmt, klärt eine Werteinordnung.
• Hat Ihr Objekt Besonderheiten, die keine Pauschale abbildet? Sanierungsstau, Lärm- oder Hanglage, Baumängel, ungünstiger Zuschnitt, eine unpassende Bodenrichtwertzone — genau solche Fälle trifft die Typisierung am härtesten.
• Zahlen Sie seit der Reform spürbar mehr Grundsteuer als vergleichbare Nachbarn? Dann lohnt der Blick in die Feststellung. Die Grundsteuer läuft jedes Jahr — ein einmal korrigierter Wert wirkt dauerhaft.

Einmal „Ja“ genügt — dann lohnt das Gespräch. Es kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Wie der Grundsteuerwert zustande kommt

In Rheinland-Pfalz und im Saarland gilt das Bundesmodell: Wohngrundstücke werden in einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet (§§ 218 ff. BewG) — aus Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr und pauschalierten Nettokaltmieten je Mietniveaustufe. Das Saarland weicht lediglich bei den Steuermesszahlen ab. Kein Element dieses Verfahrens kennt Ihr konkretes Haus: nicht seinen Zustand, nicht die Lage in zweiter Reihe, nicht den Umstand, dass die Bodenrichtwertzone von der teuren Straße nebenan geprägt wird. Die Typisierung ist gewollt — und gesetzlich nur bis zu einer Grenze gedeckt.

Die 40-Prozent-Regel: § 220 Abs. 2 BewG

Der Bundesfinanzhof hat 2024 in zwei Eilverfahren entschieden, dass Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen, wenn die pauschale Feststellung deutlich überschießt (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024 — II B 78/23 und II B 79/23). Der Gesetzgeber hat das übernommen: Nach § 220 Abs. 2 BewG ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt. Konkret: Ist Ihr Objekt am Markt 200.000 Euro wert, greift der Einwand ab einem festgestellten Wert von 280.000 Euro. Für den Nachweis gelten dieselben Regeln wie bei der Erbschaftsteuer — ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen; auch ein stichtagsnaher tatsächlicher Kaufpreis zählt.

Rechnen, bevor gekämpft wird

Die 40-Prozent-Hürde ist hoch — höher als das Bauchgefühl vieler Eigentümer. Deshalb steht am Anfang keine Beauftragung, sondern eine ehrliche Rechnung: Wo liegt der Marktwert Ihres Objekts wirklich, wo der festgestellte Wert, und trägt die Differenz den Aufwand? Dazu gehört die zweite Rechnung: Was spart ein korrigierter Wert an jährlicher Grundsteuer — über die Jahre gerechnet, denn die Feststellung wirkt fort? Erst wenn beide Rechnungen aufgehen, lohnt das förmliche Gutachten. Diese Vorprüfung ist bei uns kostenfrei, und ihr Ergebnis kann auch lauten: Lassen Sie es, die Hürde wird nicht gerissen.

Erst die Daten prüfen, dann über Gutachten reden

Nicht jeder zu hohe Grundsteuerwert braucht den großen Gegenbeweis. Erstaunlich oft liegt der Fehler schon in den erklärten Daten: eine Wohnfläche mit ausgebautem Dachgeschoss gerechnet, das nie ausgebaut wurde; eine Grundstücksfläche samt abgetrenntem Teilstück; ein Kernsanierungsjahr als Baujahr. Solche Fehler werden über eine schlichte Korrektur beziehungsweise Fortschreibung bereinigt — ganz ohne Sachverständigen. Deshalb beginnt unsere Vorprüfung mit dem Abgleich der Bescheidgrundlagen gegen die tatsächlichen Objektdaten; erst wenn die Daten stimmen und der Wert trotzdem überschießt, ist der Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG das richtige Werkzeug.

Ein Zahlenbeispiel für die Hürde: Festgestellt sind 350.000 Euro. Der Gegenbeweis greift erst, wenn der nachgewiesene gemeine Wert höchstens 250.000 Euro beträgt — denn 350.000 sind genau 140 Prozent von 250.000. Liegt der Marktwert bei 280.000 Euro, ist die Feststellung zwar zu hoch, aber rechtlich hinzunehmen. Genau diese Rechnung stellen wir an den Anfang, damit niemand ein Gutachten für einen aussichtslosen Einspruch bezahlt.

Bescheide, Fristen, Wege

Im Briefkasten landen nacheinander mehrere Bescheide: die Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt, der Grundsteuermessbescheid und schließlich der Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem Hebesatz. Angreifen müssen Sie den richtigen — den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert, binnen eines Monats. Ist er bestandskräftig, bleibt der Weg über einen Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung (§ 222 BewG), mit dem eine erhebliche Abweichung auch später noch korrigiert werden kann — allerdings erst mit Wirkung für die Zukunft. Auch hier gilt: Je früher die Werteinordnung vorliegt, desto mehr Wege stehen offen. Ändern sich später die Verhältnisse — Teilabriss, festgestellte Baumängel, dauerhafte Ertragsminderung —, kann sich eine neue Prüfung lohnen.

So läuft die Bewertung ab

1. Erstgespräch. Sie nennen Objekt und festgestellten Grundsteuerwert aus dem Bescheid. Telefonisch oder über das Formular — kostenfrei.
2. Vorprüfung. Wir ordnen den Marktwert ein und rechnen gegen die 40-Prozent-Hürde. Wird sie nicht gerissen, sagen wir das klar — dann endet es hier kostenfrei.
3. Ortstermin. Besichtigung mit Dokumentation der wertmindernden Umstände: Zustand, Lage, Zuschnitt — alles, was die Pauschalbewertung nicht gesehen hat.
4. Nachweis. Je nach Fall: Kurzgutachten als Verhandlungsgrundlage oder Vermittlung des förmlichen Verkehrswertgutachtens, das § 220 Abs. 2 BewG verlangt.
5. Einreichung. Einspruch oder Antrag beim Finanzamt — in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater, der die verfahrensrechtliche Seite führt.

Was kostet das?

Die Vorprüfung — Marktwert einordnen, gegen die 40-Prozent-Hürde rechnen — ist kostenfrei und unverbindlich. Erst wenn sich der Gegenbeweis rechnerisch lohnt, erhalten Sie ein festes Angebot für die nächsten Schritte, abhängig von Objekt und Verfahrensweg. Keine Vorkosten; und die Empfehlung kann ausdrücklich auch lauten, auf das Gutachten zu verzichten.

Einschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Drei Stufen, drei Zwecke — und wir sagen Ihnen vorher, welche Sie wirklich brauchen:

• Kostenlose Werteinschätzung — der Einstieg. Eine fundierte Einordnung, wo Ihre Immobilie steht: kostenfrei, unverbindlich, ohne Vorkosten.
• Schriftliches Kurzgutachten — die nachvollziehbar begründete Wertherleitung für Verhandlung, Einigung und Bank. Es ist nicht gerichtsfest und ersetzt kein förmliches Gutachten — das sagen wir so deutlich, weil es stimmt.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — für Gericht und Finanzamt. Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt; das erstellen wir nicht selbst, sondern vermitteln es Ihnen, wenn Ihr Fall es verlangt.

Wer bewertet

Die Einordnung kommt von Frank Neumann — Immobilienmakler nach § 34c GewO und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1 Wohnimmobilien, D2 Gewerbeimmobilien), im Immobiliengeschäft entlang der A6 zwischen Saarbrücken und Grünstadt zu Hause. Bewertet wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — anhand tatsächlich beurkundeter Kaufpreise, nicht anhand von Angebotspreisen.

Häufige Fragen

Ab wann kann ich gegen den Grundsteuerwert vorgehen?

Der niedrigere gemeine Wert ist anzusetzen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG, nach BFH vom 27.05.2024). Ob Ihr Fall diese Hürde nimmt, klärt die kostenfreie Werteinordnung — vor jedem Einspruch und vor jeder Gutachterbeauftragung.

Welchen Bescheid muss ich angreifen?

Den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert des Finanzamts — nicht den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat. Nach Bestandskraft bleibt der Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung, der aber nur noch für die Zukunft wirkt.

Welcher Nachweis wird verlangt?

Dieselben Formen wie beim Nachweis nach § 198 BewG: ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen — oder ein tatsächlicher, stichtagsnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Lohnt sich der Aufwand bei ein paar hundert Euro Grundsteuer im Jahr?

Das ist genau die richtige Frage — und sie wird vor jeder Beauftragung beantwortet. Die Ersparnis wirkt dauerhaft, die Gutachterkosten fallen einmal an; bei kleinen Beträgen geht die Rechnung oft nicht auf, bei größeren Objekten und krassen Abweichungen sehr wohl. Unsere Vorprüfung rechnet beides gegeneinander, kostenfrei.

Muss ich die Grundsteuer weiterzahlen, solange der Einspruch läuft?

Ja — der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung, die Gemeinde darf weiter vollstrecken. Auf Antrag kann das Finanzamt die Vollziehung aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Feststellung bestehen. Hat der Einspruch Erfolg, wird zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet. Diese verfahrensrechtlichen Schritte führt Ihr Steuerberater; wir liefern die Wertgrundlage dafür.

Gilt das in Rheinland-Pfalz und im Saarland?

Ja. Beide Länder wenden das Bundesmodell an — das Saarland lediglich mit abweichenden Steuermesszahlen. Die Nachweismöglichkeit des § 220 Abs. 2 BewG gilt damit in unserem gesamten Arbeitsgebiet entlang der A6.

Der erste Schritt kostet nichts

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie einordnen — kostenfrei, unverbindlich und ohne Vorkosten. Nutzen Sie das Formular unten, die kostenlose Immobilienbewertung oder rufen Sie an: 06372 80 34 700. Wo wir bewerten, zeigt die Übersicht unserer Orte.