Restnutzungsdauer-Gutachten: höhere AfA für Ihr Vermietungsobjekt

Die meisten Vermieter schreiben ihr Gebäude mit pauschal 2 Prozent im Jahr ab — als hielte jedes Haus noch 50 Jahre. Das Gesetz unterstellt genau das: typisierte Nutzungsdauern, unabhängig davon, ob das Objekt 1962 gebaut und seitdem kaum angefasst wurde. Dabei steht die Ausnahme direkt daneben: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Der Unterschied ist kein Rundungsfehler. Wer ein älteres Mehrfamilienhaus mit hohem Gebäudewertanteil hält, verschiebt mit einer nachgewiesen kürzeren Restnutzungsdauer jedes Jahr spürbar Steuerlast — völlig legal, aber nur mit einem Nachweis, der den Anforderungen der Finanzverwaltung standhält. Was der können muss und für wen sich die Prüfung lohnt, steht hier.

Schnell-Check: Sind Sie hier richtig?

• Vermieten Sie ein Objekt, das deutlich vor 2000 gebaut wurde? Je älter das Gebäude und je zurückhaltender modernisiert, desto wahrscheinlicher liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Annahme.
• Haben Sie das Objekt in den letzten Jahren gekauft oder geerbt? Dann beginnt die AfA neu auf Ihre Anschaffungskosten — und der Hebel einer kürzeren Nutzungsdauer ist am größten.
• Schreiben Sie derzeit mit dem Pauschalsatz von 2 oder 2,5 Prozent ab? Dann hat noch niemand geprüft, ob das Gesetz Ihnen mehr erlaubt. Genau diese Prüfung ist der erste, kostenfreie Schritt.

Einmal „Ja“ genügt — dann lohnt das Gespräch. Es kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Die Rechtslage: Pauschale oder Nachweis

§ 7 Abs. 4 EStG gibt die Regel vor: 2 Prozent jährlich für Wohngebäude ab Baujahr 1925, 2,5 Prozent für ältere, 3 Prozent für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 — rechnerisch also 50, 40 oder 33 Jahre. Satz 2 öffnet die Tür: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger, „können an deren Stelle die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden“. Ein gekauftes Baujahr-1965-Haus mit nachgewiesenen 30 Jahren Restnutzungsdauer wird statt mit 2 mit rund 3,3 Prozent abgeschrieben — ein Drittel mehr Werbungskosten aus demselben Kaufpreis, Jahr für Jahr.

Der Bundesfinanzhof hat 2021 klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige dafür „jeder sachverständigen Methode“ bedienen kann (BFH, Urteil vom 28.07.2021 — IX R 25/19). Die Finanzverwaltung hat darauf mit einem Schreiben reagiert, das die Messlatte definiert (BMF vom 22.02.2023): Verlangt wird ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, mit Besichtigung des Objekts und einer Herleitung, die auf das einzelne Gebäude eingeht — Bausubstanz, Modernisierungsstand, tragende Teile. Ein Online-Zertifikat ohne Ortstermin fällt durch; genau solche Angebote kursieren, und genau davor warnen wir.

Wie Restnutzungsdauer ermittelt wird

Grundlage ist das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV mit Anlage 1 und 2): Von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps wird das Alter abgezogen; durchgreifende Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach einem Punktesystem — neue Fenster, Heizung, Dach, Bäder, Elektrik zählen unterschiedlich stark. Entscheidend ist der dokumentierte Ist-Zustand: Was wurde wann tatsächlich erneuert, was ist Substanz von 1965? Deshalb führt an der Besichtigung kein Weg vorbei — sie ist zugleich die Stärke des Verfahrens, weil sie das Gutachten angreifbar macht für niemanden außer das Gebäude selbst.

Ein Rechenbeispiel

Ein 1968 gebautes Mehrfamilienhaus wird für 500.000 Euro gekauft; auf das Gebäude entfallen nach Kaufpreisaufteilung 360.000 Euro. Pauschal abgeschrieben sind das 2 Prozent, also 7.200 Euro im Jahr. Weist das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren nach, steigt die AfA auf rund 12.850 Euro — gut 5.600 Euro zusätzliche Werbungskosten, jedes Jahr. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das über 2.300 Euro weniger Steuer jährlich, solange vermietet wird. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Versprechen — aber sie zeigen die Größenordnung, um die es geht, und warum die Vorprüfung vor jedem Gutachten steht: Ihr Objekt hat seine eigenen Zahlen.

Grenzen und Risiken — ebenso ehrlich

Einen Automatismus gibt es nicht: Das Finanzamt prüft jedes Gutachten und kann ihm entgegentreten; dann entscheidet die Qualität der Herleitung. Die höhere AfA verkürzt zudem den Abschreibungszeitraum — sie verlagert Steuerentlastung nach vorn, erfindet aber kein zusätzliches Abschreibungsvolumen. Und wer in wenigen Jahren verkaufen will, profitiert entsprechend kürzer. All das gehört in die Vorprüfung, nicht ins Kleingedruckte danach.

Für wen sich die Prüfung lohnt — und für wen nicht

Der Hebel wächst mit drei Größen: dem Gebäudewertanteil am Kaufpreis (der Boden wird nicht abgeschrieben), dem Alter und Zustand des Gebäudes und Ihrem persönlichen Steuersatz. Ein frisch kernsaniertes Haus bringt nichts — seine Restnutzungsdauer ist durch die Sanierung wieder lang. Ein Neubau bringt nichts. Ein vor wenigen Jahren gekauftes, weitgehend originales Objekt der 1950er bis 1980er Jahre mit solidem Gebäudewertanteil ist der Kandidat, bei dem sich die Prüfung fast immer lohnt. Genau diese Vorprüfung — lohnt der Aufwand oder nicht — ist bei uns kostenfrei: Wir rechnen überschlägig, bevor irgendjemand ein Gutachten bezahlt.

Was das Finanzamt akzeptiert — und was nicht

Akzeptiert wird das begründete Einzelgutachten aus berufener Hand mit Ortstermin. Nicht akzeptiert werden Pauschalbehauptungen, reine Online-Berechnungen ohne Besichtigung und Gutachten, die nur das Modell abspulen, ohne auf das konkrete Gebäude einzugehen. Wird das Gutachten anerkannt, gilt die höhere AfA ab dem laufenden Veranlagungszeitraum — auch für Bestandsobjekte, die Sie schon Jahre halten. Die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater gehört dazu; die steuerliche Beratung selbst liegt bei ihm, die Bewertungsarbeit bei uns.

So läuft die Bewertung ab

1. Erstgespräch. Eckdaten des Objekts: Baujahr, Kaufjahr und -preis, Modernisierungen, aktuelle AfA. Telefonisch oder über das Formular — kostenfrei.
2. Vorprüfung. Überschlägige Rechnung: Wie viel kürzere Nutzungsdauer ist realistisch, was wäre sie jährlich wert? Lohnt der Aufwand nicht, sagen wir das.
3. Ortstermin. Besichtigung mit Dokumentation von Bausubstanz, Haustechnik und Modernisierungsstand — die Pflichtgrundlage jedes anerkennungsfähigen Gutachtens.
4. Gutachten. Herleitung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV, gebäudeindividuell begründet — als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
5. Übergabe. Sie erhalten das Gutachten für Ihre Steuererklärung; die Geltendmachung stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab. Bei Rückfragen des Finanzamts stehen wir bereit.

Was kostet das?

Die Vorprüfung, ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihr Objekt überhaupt lohnt, ist kostenfrei und unverbindlich. Für das Gutachten selbst erhalten Sie vorab ein festes Angebot, abhängig von Objektgröße und Unterlagenlage. Keine Vorkosten — und die klare Ansage vorweg, wenn der zu erwartende Steuereffekt die Gutachterkosten nicht trägt.

Einschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Drei Stufen, drei Zwecke — und wir sagen Ihnen vorher, welche Sie wirklich brauchen:

• Kostenlose Werteinschätzung — der Einstieg. Eine fundierte Einordnung, wo Ihre Immobilie steht: kostenfrei, unverbindlich, ohne Vorkosten.
• Schriftliches Kurzgutachten — die nachvollziehbar begründete Wertherleitung für Verhandlung, Einigung und Bank. Es ist nicht gerichtsfest und ersetzt kein förmliches Gutachten — das sagen wir so deutlich, weil es stimmt.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — für Gericht und Finanzamt. Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt; das erstellen wir nicht selbst, sondern vermitteln es Ihnen, wenn Ihr Fall es verlangt.

Wer bewertet

Die Einordnung kommt von Frank Neumann — Immobilienmakler nach § 34c GewO und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1 Wohnimmobilien, D2 Gewerbeimmobilien), im Immobiliengeschäft entlang der A6 zwischen Saarbrücken und Grünstadt zu Hause. Bewertet wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — anhand tatsächlich beurkundeter Kaufpreise, nicht anhand von Angebotspreisen.

Häufige Fragen

Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten konkret?

Es ersetzt die pauschale Abschreibung — meist 2 Prozent, also 50 Jahre — durch die tatsächliche, kürzere Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei 30 nachgewiesenen Jahren steigt die AfA auf rund 3,3 Prozent: ein Drittel mehr jährliche Werbungskosten aus demselben Gebäudewert, über die gesamte Restlaufzeit.

Erkennt das Finanzamt solche Gutachten an?

Ja, wenn sie die Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 erfüllen: erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, mit Ortsbesichtigung und gebäudeindividueller Begründung. Reine Online-Gutachten ohne Besichtigung werden regelmäßig verworfen.

Geht das auch für ein Objekt, das ich schon lange vermiete?

Ja. Die kürzere Restnutzungsdauer kann auch bei laufenden Objekten geltend gemacht werden — die höhere AfA wirkt dann ab dem aktuellen Veranlagungszeitraum auf den noch nicht abgeschriebenen Restwert. Rückwirkend ändern lassen sich bestandskräftige Jahre dagegen nicht.

Mein Haus ist frisch saniert — lohnt sich das trotzdem?

Meistens nicht, und das sagen wir Ihnen ehrlich: Eine durchgreifende Sanierung verlängert die Restnutzungsdauer wieder. Der Hebel liegt bei weitgehend originalen Gebäuden der 1950er bis 1980er Jahre mit hohem Gebäudewertanteil. Genau das klärt die kostenfreie Vorprüfung, bevor Kosten entstehen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Vorprüfung?

Für die kostenfreie Vorprüfung genügen Kaufvertrag oder Kaufpreis samt Kaufjahr, das Baujahr, eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen und ein paar aussagekräftige Fotos. Für das Gutachten selbst kommen Grundrisse, Wohnflächenberechnung und der Ortstermin hinzu — fehlende Unterlagen besorgen wir, soweit Ämter sie führen.

Ersetzt das Gutachten meinen Steuerberater?

Nein. Wir liefern die Bewertungsgrundlage — die gebäudeindividuell hergeleitete Restnutzungsdauer. Ansatz und Geltendmachung in Ihrer Steuererklärung gehören in die Hand Ihres Steuerberaters; auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit ihm ab.

Der erste Schritt kostet nichts

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie einordnen — kostenfrei, unverbindlich und ohne Vorkosten. Nutzen Sie das Formular unten, die kostenlose Immobilienbewertung oder rufen Sie an: 06372 80 34 700. Wo wir bewerten, zeigt die Übersicht unserer Orte.