Kaufpreis-Check vor dem Hauskauf: wissen, was Sie unterschreiben

Beim Hauskauf unterschreiben Sie zwei Zahlen: den Kaufpreis — und die unbekannte Summe, die danach kommt. Der Kaufpreis steht im Exposé. Die zweite Zahl steckt im Dach, in der Heizung, in der Elektrik und im Keller, und sie zeigt sich oft erst, wenn das Haus Ihnen gehört. Deutsche Kaufverträge schließen die Haftung für Sachmängel regelmäßig aus — „gekauft wie gesehen“ ist kein Spruch, sondern Vertragsinhalt. Was Sie bei der Besichtigung nicht erkannt haben, ist danach Ihr Problem.

Der Kaufpreis-Check stellt beide Zahlen vor der Unterschrift auf den Tisch: Ist der geforderte Preis durch den Markt gedeckt — und was kostet das Haus in den ersten Jahren wirklich? Mit beidem verhandeln Sie anders. Oder lassen die Finger davon, bevor es teuer wird.

Schnell-Check: Sind Sie hier richtig?

• Haben Sie ein konkretes Objekt gefunden und zweifeln, ob der Preis gerechtfertigt ist? Angebotspreise entstehen aus Verkäuferwünschen. Ob der Markt sie deckt, zeigen nur tatsächliche Abschlüsse vergleichbarer Objekte.
• Ist das Haus älter als 30 Jahre oder länger nicht durchgreifend modernisiert? Dann entscheiden Dach, Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit über die wahren Kosten — und über Ihre Verhandlungsposition.
• Steht der Notartermin bald an oder drängt der Verkäufer? Gerade dann lohnt der kurze, nüchterne Check. Nach der Beurkundung verhandelt niemand mehr.

Einmal „Ja“ genügt — dann lohnt das Gespräch. Es kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Angebotspreis ist nicht Marktwert

Ein Angebotspreis beweist nur eines: dass der Verkäufer ihn gern hätte. Ob er trägt, zeigen tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte — genau die Datenbasis, mit der wir nach ImmoWertV bewerten. Dazu kommt der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses als Untergrenze der Plausibilität: Liegt der geforderte Preis weit über dem, was Boden plus Gebäude im Vergleich rechtfertigen, ist das kein Verhandlungsdetail, sondern ein Warnsignal. Umgekehrt gibt ein auffällig niedriger Preis Anlass, nach dem Grund zu suchen — den es fast immer gibt.

Die Mängel, die Käufer am teuersten zu stehen kommen

Bei Besichtigungen wiederholen sich die Muster: Feuchtigkeit im Keller und an Sockeln, oft frisch überstrichen; ein Dach am Ende seiner Lebensdauer, von unten unsichtbar; eine Heizung jenseits der 25 Jahre; Elektrik aus einer Zeit, als zwei Steckdosen pro Zimmer reichten; bei Baujahren bis in die 1990er Schadstoffe wie Asbest in Platten und Bodenbelägen, die jede Sanierung verteuern. Nichts davon muss ein Ausschlusskriterium sein — aber jedes davon gehört vor der Unterschrift beziffert, nicht danach entdeckt. Ein gravierender, erkannter Mangel ist in der Verhandlung bares Geld wert; derselbe Mangel nach der Beurkundung ist nur noch Ihre Rechnung.

Energie: die Folgekosten im Gesetz

Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden — lesen Sie ihn vor dem Preisgespräch, nicht danach. Und das Gebäudeenergiegesetz schreibt neuen Eigentümern Pflichten ins Haus: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik haben, müssen nach Eigentümerwechsel grundsätzlich außer Betrieb genommen werden; oberste Geschossdecken unbeheizter Dachräume sind zu dämmen (§§ 47, 72 GEG) — jeweils binnen zwei Jahren nach dem Erwerb. Solche Posten gehören in Ihre Gesamtrechnung, bevor der Kaufpreis fixiert ist, denn sie sind so sicher wie die Grunderwerbsteuer.

Eigentumswohnung: die zweite Prüfebene

Wer eine Wohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Neben der Substanz zählen dann die Papiere der WEG: die Teilungserklärung mit dem, was wirklich zum Sondereigentum gehört; die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, in denen anstehende Großmaßnahmen lange vor der Sonderumlage sichtbar werden; die Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zum Zustand von Dach, Fassade und Aufzug; Hausgeld und Wirtschaftsplan. Eine günstige Wohnung über einer beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Dachsanierung ist keine günstige Wohnung. Beim Kaufpreis-Check lesen wir diese Unterlagen mit — und sagen Ihnen, welche Sie vom Verkäufer noch anfordern müssen, bevor Sie entscheiden.

Die Gesamtrechnung: Kaufpreis plus Wahrheit

Zum Kaufpreis kommen in Rheinland-Pfalz und im Saarland 5,0 beziehungsweise 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent — und dann die bezifferten Instandsetzungen aus dem Check. Erst diese Summe ist der Preis des Hauses, und erst sie gehört Ihrer Bank vorgelegt: Eine Finanzierung, die auf dem Exposépreis aufsetzt und die ersten 80.000 Euro Sanierung nicht kennt, ist von Anfang an zu knapp gebaut. Mit einer nachvollziehbaren Werteinordnung argumentieren Sie zugleich gegenüber dem Verkäufer — nicht mit Bauchgefühl, sondern mit Herleitung.

Noch ein ehrliches Wort

Wir sind Makler und Sachverständige in einer Person — und sagen deshalb offen, wie wir die Rollen trennen: Beim Kaufpreis-Check arbeiten wir ausschließlich in Ihrem Interesse als Käufer, an Objekten, die nicht wir vermitteln. Bei unseren eigenen Angeboten bekommen Sie dieselbe Transparenz von der anderen Seite: dokumentierte Unterlagen, bezifferte Mängel, nachvollziehbare Preise. Beides verträgt sich nur mit einem Grundsatz: Die Zahl muss stimmen, egal wer sie hören will.

So läuft die Bewertung ab

1. Erstgespräch. Sie nennen Objekt, geforderten Preis und Ihren Zeitplan bis zum Notartermin. Telefonisch oder über das Formular — kostenfrei.
2. Unterlagen-Durchsicht. Exposé, Energieausweis, Grundriss, Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle — wir sagen Ihnen auch, welche Unterlagen Sie vom Verkäufer noch verlangen sollten.
3. Gemeinsame Besichtigung. Begehung mit Blick auf Substanz, Haustechnik, Feuchtigkeit und Modernisierungsstau — etwa eine Stunde, gern mit Ihnen zusammen.
4. Einordnung. Marktwert nach ImmoWertV aus tatsächlichen Abschlüssen, dazu die bezifferte Liste der anstehenden Posten — Ihre Verhandlungs- und Finanzierungsgrundlage.
5. Entscheidung. Kaufen, nachverhandeln oder aussteigen — die Entscheidung bleibt Ihre. Unsere Zahlen machen sie belastbar, in jede Richtung.

Was kostet das?

Das Erstgespräch und die erste Einordnung sind kostenfrei und unverbindlich. Für den vollständigen Kaufpreis-Check mit Besichtigung erhalten Sie vorab ein festes Angebot, abhängig von Objekt und Umfang — gemessen an dem, was bei einem Hauskauf auf dem Spiel steht, die wohl am besten angelegte Position der gesamten Nebenkosten. Keine Vorkosten, keine Verpflichtung.

Einschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Drei Stufen, drei Zwecke — und wir sagen Ihnen vorher, welche Sie wirklich brauchen:

• Kostenlose Werteinschätzung — der Einstieg. Eine fundierte Einordnung, wo Ihre Immobilie steht: kostenfrei, unverbindlich, ohne Vorkosten.
• Schriftliches Kurzgutachten — die nachvollziehbar begründete Wertherleitung für Verhandlung, Einigung und Bank. Es ist nicht gerichtsfest und ersetzt kein förmliches Gutachten — das sagen wir so deutlich, weil es stimmt.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — für Gericht und Finanzamt. Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt; das erstellen wir nicht selbst, sondern vermitteln es Ihnen, wenn Ihr Fall es verlangt.

Wer bewertet

Die Einordnung kommt von Frank Neumann — Immobilienmakler nach § 34c GewO und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1 Wohnimmobilien, D2 Gewerbeimmobilien), im Immobiliengeschäft entlang der A6 zwischen Saarbrücken und Grünstadt zu Hause. Bewertet wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — anhand tatsächlich beurkundeter Kaufpreise, nicht anhand von Angebotspreisen.

Häufige Fragen

Warum reicht die Besichtigung mit dem Makler des Verkäufers nicht?

Weil dieser Makler vom Verkäufer beauftragt ist und dessen Interessen vertritt — das ist legitim, aber es ist nicht Ihre Seite. Beim Kaufpreis-Check sitzt die Fachkunde auf Ihrer Seite des Tisches: mit dem Auftrag, Mängel und Preisrisiken zu finden, nicht sie zu relativieren.

Was heißt „gekauft wie gesehen" wirklich?

Deutsche Kaufverträge schließen die Haftung für Sachmängel regelmäßig aus. Nach der Beurkundung haften Verkäufer praktisch nur noch für arglistig verschwiegene Mängel — und Arglist müssen Sie beweisen. Alles, was vorher erkennbar gewesen wäre, geht zu Ihren Lasten. Deshalb gehört die Fachprüfung vor die Unterschrift.

Kann ich mit dem Ergebnis den Preis drücken?

Wenn die Befunde es hergeben: ja, und zwar wirksamer als mit jedem Bauchgefühl. Eine hergeleitete Werteinordnung plus bezifferte Mängelliste ist eine Verhandlungsgrundlage, die ein Verkäufer ernst nehmen muss. Gibt der Zustand nichts her, sagen wir auch das — dann wissen Sie, dass der Preis fair ist.

Welche Pflichten kommen nach dem Kauf auf mich zu?

Das Gebäudeenergiegesetz verlangt von neuen Eigentümern binnen zwei Jahren unter anderem den Austausch von Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik haben, sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke unbeheizter Dachräume (§§ 47, 72 GEG). Solche Posten beziffern wir im Check, damit sie in Ihrer Finanzierung stehen.

Wie schnell geht der Kaufpreis-Check — mein Notartermin steht schon?

In der Regel liegt das Ergebnis wenige Werktage nach der Besichtigung vor; die Terminierung richtet sich nach Ihrem Zeitplan, auch kurzfristig. Ein ehrlicher Rat dazu: Lassen Sie sich von niemandem in eine Beurkundung drängen, bevor die Zahlen auf dem Tisch liegen. Ein seriöser Verkäufer wartet die wenigen Tage — wer das nicht tut, liefert damit selbst ein Argument für den Check.

Brauche ich ein vollständiges Verkehrswertgutachten für den Kauf?

In der Regel nein. Für die Kaufentscheidung und die Verhandlung genügt die nachvollziehbare Einordnung mit Besichtigung; das förmliche Gutachten nach § 194 BauGB braucht es vor allem bei Gericht und Finanzamt — oder wenn Ihre Bank es ausdrücklich verlangt. Auch dann vermitteln wir es, statt es Ihnen vorsorglich zu verkaufen.

Der erste Schritt kostet nichts

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie einordnen — kostenfrei, unverbindlich und ohne Vorkosten. Nutzen Sie das Formular unten, die kostenlose Immobilienbewertung oder rufen Sie an: 06372 80 34 700. Wo wir bewerten, zeigt die Übersicht unserer Orte.